预售商品房网上签约备案如何做，参见住房和城乡建设部《房屋交易及产权管理指引》

《指引》规定的交易和产权管理等工作与不动产登记存在较多重叠和冲突。第四十四条规定，商品房预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。预售商品房合同备案时审核购房资格等事项。当时，房产是在住建部门登记的，以预售合同未向土地管理部门备案为前提。此外，二手房网上签约备案、住房抵押备案管理、房产面积管理等网上合同签订等事项也没有法律依据。

写在前面的话：

《指引》规定的交易和产权管理等工作与不动产登记存在较多重叠和冲突。 第四十四条规定，商品房预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。 预售商品房合同备案时审核购房资格等事项。 当时，房产是在住建部门登记的，以预售合同未向土地管理部门备案为前提。 因此，并不是土地管理部门不履行职责，而是无法对预售合同备案进行管理。 房地产统一登记后，不再需要向土地管理部门备案预售合同。 事实上，系统存在缺陷。 目前，国务院跨省办公厅要求，预售商品房预告登记和抵押权预告登记原则上实现“全流程网上管理”。 对商品房在建工程和预售资金的监管是必要的，但很多地方还没有做到。

此外，二手房网上签约备案、住房抵押备案管理、房产面积管理等网上合同签订等事项也没有法律依据。 不符合当前国务院优化营商环境、简政放权的要求。 如果没有不动产登记机构的配合，就无法在实践中实施。 很多地方也把二手房网签作为预登记要求，但实际上并没有依据。 房地产区域管理包括预售期间的预测和绘图以及构建房地产表。 很多地方缺乏测绘管理人员和部门，房产交易部门自然会继续管理。 实际上，涉及到不动产登记审核时对不动产单位和权属调查材料的审核功能。 登记应该是密不可分的责任，国土资源部办公厅有明确要求。 。

住房和城乡建设部办公厅关于印发《房屋交易和产权管理指引》的通知

建办方[2015]45号

各省、自治区住房城乡建设主管部门，直辖市住房城乡建设委员会（房产局）：

为进一步加强房屋交易和产权管理，方便群众办事，保障交易安全，我部在总结地方工作经验的基础上，研究制定了《房屋交易和产权管理指引》（以下简称《指引》）。 现印发给你们，请遵照执行，现将有关事项通知如下：

一、充分理解《指引》的重要意义。 建立规则健全、职能明确、程序清晰、秩序规范的房屋交易和产权管理制度，是保障房屋交易安全、维护房屋权利人合法权益、促进房地产市场稳定健康发展的必然要求。 是各级房地产管理部门的一项重要基础工作。 各级房地产管理部门要提高认识，全面准确领会《指引》的要求，认真学习贯彻落实。

2、不断提高企业管理水平。 各地要因地制宜细化《指引》内容，完善住房交易和产权管理工作流程，切实加强房地产挂牌管理、新建商品住房销售管理、存量住房转让管理、住房抵押贷款管理、住房租赁管理、住房面积管理、住房交易和产权档案管理以及住房交易和产权管理信息平台建设，保障各项业务有序衔接。 要切实加强队伍建设，合理配置人员，优化服务流程，不断提升业务能力。

3.推进房屋交易和产权管理信息平台建设。 住房交易和产权管理信息平台是个人住房信息系统的重要组成部分，加强信息平台建设是提高管理和服务水平的重要手段。 各地要加快信息平台建设，逐步实现房屋全生命周期管理。 要积极建立以房产清单为基础的数据组织管理模式，抓紧完成现有住房房产清单的补充建设，加快历史档案数字化，进一步完善各业务子系统，实现各业务系统之间信息共享，全面提升信息化管理水平。

四是加强服务窗口建设。 各级房地产管理部门要以落实《指引》要求为契机，进一步推进房屋交易和产权管理规范化，提高依法管理水平。 要切实加强服务大厅管理，加强服务窗口建设，简化办理手续，便民群众。

住房和城乡建设部办公厅

2015 年 9 月 28 日

房屋交易及产权管理指引

第一章 一般规定

1.1为了规范住房交易和产权管理，方便群众办事，保障交易安全，保护住房权利人的合法权益，制定本工作指引。

1.2 本工作指引适用于直辖市、设区的市、县（市）房地产管理部门主管的房屋交易和产权管理工作。

1.3房屋交易和产权管理是指房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积和产权档案的管理，包括：

（一）房地产挂牌管理；

（二）新建商品房销售管理，包括商品房预售许可、商品房项目销售备案、购房资格审核及房屋信息核验、商品房销售合同网上签订备案、商品房预售资金监管等；

（三）存量房转让管理，包括住房购买资格审查和住房信息核查、网上签订存量房转让合同、存量房交易资金监管等；

（四）住房抵押贷款管理；

（五）房屋租赁管理；

（六）房屋面积管理；

（七）房屋交易和产权档案的管理；

（八）房屋交易和产权管理信息平台建设；

（九）房屋交易和产权服务窗口建设；

（十）政策性住房产权及挂牌交易管理；

（十一）其他房屋交易和产权管理。

1.4 房屋交易和产权管理业务应有效关联，与不动产登记等相关部门有序对接，并通过信息技术实现相关信息实时共享。 对于可以通过互通共享获取的信息，不应要求申请人重复提交。

第二章 不动产清单管理

2.1各地应在房屋交易和产权管理信息平台建立房产名录，并根据房屋基本单元建立唯一的房屋代码，通过房产名录管理房屋交易和产权各项业务。

2.2 财产清单应当记载下列信息：

（一）房屋物理状况信息，包括地理数据、山体数据、建筑数据、住户数据、数字网格地图等；

（二）交易及权利状况信息，包括土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息、交易状况等；

（三）其他应当记录的信息，包括业务数据、统计数据、公开数据等。

房屋的实物状态信息可以通过房产预（实）测测绘等方式获得，房屋交易和权利状况信息等应记录的信息应通过各种交易获得并实时更新。

2.3预售新建商品房的，应当在申领商品房预售许可证前完成房产清单编制；

完成房屋销售备案前房产清单的编制； 库存房屋未建立房产清单的，应当补充房产清单。

2.4 房产表应按照《房地产市场信息系统技术规范》（CJJ/T155-2007）等标准建立，并按项目、建筑物、套房（室）进行分级管理。

2.5 建立房地产清单的一般程序：

（一）收集规划许可、土地审批、建设批文等相关资料；

（二）收集测绘成果及相关电子海图信息；

(3)构建房地产列表，实现相关信息的关联。

第三章 新建商品房销售管理

3.1 商品房预售许可

3.1.1 房地产开发企业实施商品房预售，应当按照《城市商品房预售管理办法》的规定，向房地产管理部门申请领取预售许可证。

3.1.2商品房预售许可的一般程序：

（一）房地产开发企业提交的材料；

（二）审查房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件；

（三）符合法定条件的，依法作出批准预售的行政许可决定书，并发给《商品房预售许可证》；

（四）向社会公布批准商品房预售许可证的决定及预售许可证对应的房产信息。

3.1.3 房地产管理部门应当在房产挂牌上标注预售许可信息，并及时更新房产挂牌交易状态。

3.1.4各地可因地制宜合理确定商品房预售许可最低规模和项目形象进度要求，加强预售管理。从不动产登记实践操作和理论研究

3.2 商品房预售资金监管

3.2.1各地要建立商品房预售资金监管制度，制定本地区商品房预售资金监管办法，明确监管主体和监管模式。

3.2.2商品房预售资金监管是商品房预售计划审核的重要内容，各地要加强对预售资金拨付和使用的管理。

3.2.3商品房预售资金监管的一般程序：

（一）开立预售资金监管账户；

（二）商品房预售资金存入监管账户；

（三）根据建设进度拨付预售资金；

（四）取消预售资金监管。

3.3 商品房预售合同网上签约记录

3.3.1各地要利用网络信息技术，实行商品房预售合同网上签订、备案。

3.3.2商品房预售合同网上签订、备案的一般流程：

（一）房屋来源核实和购房资格审查；

（二）网上签订商品房预售合同；

（三）完成合同备案，生成网上签订商品房预售合同备案表；

（4）在房产表中记录合同备案的相关信息。

3.3.3 房源核实及购房资格审查

房地产管理部门应当通过房屋交易和产权管理信息平台对房源网签情况进行核实，并对商品房购房者资格进行审核。 对于没有查封等转让限制且符合交易法律、法规和政策规定的，可以办理网上签订合同备案手续。

3.3.4 完成商品房预售合同网上签订备案后，房地产管理部门应当公示房屋预售信息。 请注明来源。

3.4 商品房项目销售记录

3.4.1房地产开发企业销售经验收合格的商品房，应当按照《商品房销售管理办法》的规定向房地产管理部门备案。

3.4.2商品房项目现货销售备案的一般程序：

（一）房地产开发企业提交的材料；

（二）符合条件的，予以备案；

（三）在房产登记表中记载本次销售备案的相关信息；

（四）公示商品房项目现货销售备案结果及现货销售备案对应的房产信息。

3.4.3商品房项目备案销售后，房地产管理部门应当及时更新房产挂牌交易情况。

3.4.4 已批准预售的商品房项目转为现售的，房地产管理部门应当将房产预测测绘数据与实际测绘数据对接，并将相关信息与房产挂牌信息挂钩。

3.4.5 新建商品房待售量大、去库存周期长的地区，可因地制宜就地出售商品房。

3.5 现有销售商品房销售合同网上签订是指预售商品房销售合同网上签订备案流程。

3.6 新建商品房交易信息、登记信息共享

房地产管理部门应当及时以成交通知书的形式向房地产登记机构提供预售许可、销售合同网上签订备案表、当期销售备案信息、查封、抵押A信息等信息。 房地产登记机构完成房屋登记后，应当及时向房地产管理部门提供登记簿记载的相关信息，实现交易、登记信息的实时交换和共享。

第四章 现有住房转让管理

4.1各地要积极利用网络信息技术，实行存量房屋转让合同网上签订管理。

4.2 通过房地产经纪机构出售存量住房的，房地产经纪机构应向房地产管理部门备案，并取得网上签约资格。 网上签订转让合同的一般流程：

（一）买卖双方委托房产中介机构申请网上签订存量房转让合同；

（二）房屋来源核实和购房资格审查；

（三）网上签订存量房屋转让合同；

（4）完成合同网上签约，生成存量房屋转让合同网上签约信息表；

（五）在房产表中记录网上签订存量房屋转让合同的相关信息。

4.3若库存房自行出售，网上签订转让合同的一般流程：

（一）房屋来源核实和购房资格审查；

（二）网上签订存量房屋转让合同；

（3）完成合同网上签约，生成存量房屋转让合同网上签约信息表；

（四）在房产表中记录网上签订存量房屋转让合同的相关信息。

4.4各地要建立存量住房交易资金监管制度，结合本地实际制定存量住房交易资金监管办法。 交易资金监管的一般程序：

（一）签订资金监管协议；

（2）按照协议内容将交易资金存入托管账户；

（3）交易完成并取得房屋所有权证后，交易资金划转完成。

4.5 完成存量房屋转让合同网上签订后，房地产管理部门应以成交通知书的形式向房地产登记机构提供存量房屋转让信息。 房地产登记机构完成登记后，应当将登记簿记载的相关信息提供给房地产管理部门，实现交易、登记信息的实时交换和共享。

4.6 对于以赠与、交换等方式转让房屋的，各地可参照本指引制定具体业务流程。

第五章 住房抵押贷款管理

5.1房地产开发企业应当在房地产开发项目手册中记载房地产开发项目建设过程中的抵押等重大事项，并及时向房地产管理部门备案。

5.2 在建工程抵押备案的一般程序：

（一）房地产开发企业提交在建工程抵押合同和主债权合同；

（二）核查抵押标的和抵押物是否属于禁止抵押的情形；

（三）生成在建工程抵押信息备案表；

（4）在房产表中记录在建工程抵押信息。

5.3预购商品房抵押备案的一般程序：

（一）买受人提交预购商品房抵押合同和主债权合同；

（二）核查抵押标的和抵押物是否属于禁止抵押的情形；

（三）生成预购商品房抵押信息备案表；

（四）在房产表中记录预购商品房的抵押信息。

5.4存量房屋抵押备案的一般程序：

（一）抵押当事人提交现有房屋抵押合同及主债权合同；

（二）核查抵押标的和抵押物是否属于禁止抵押的情形；

（三）生成现有房屋抵押信息备案表；

（4）在房产表中记录现有住房的抵押信息。

5.5 房地产管理部门办理完在建工程抵押、预购商品住房抵押、存量住房抵押后，应当及时以交易通知书的形式向房地产登记机构提供抵押信息。 房地产登记机构办理抵押登记后，应当及时将登记结果反馈给房地产管理部门，房地产管理部门应当及时将抵押登记结果记入房地产名录。

5.6 房屋抵押期间，未经抵押权人同意，房产管理部门不得办理抵押房屋的转让。

5.7 各地应结合本地实际，积极探索建立住房抵押合同网上签约系统。

第六章 房屋租赁管理

6.1各地要积极培育和发展住房租赁市场，加强管理和服务，努力形成渠道多、总量均衡、结构合理、服务规范、体系健全的住房租赁市场。

6.1.1建立住房租赁信息政务服务平台，提供租赁住房信息和租赁需求信息发布服务； 提供住房租赁合同示范文本，公布注册房地产中介机构名单、房地产中介机构和从业人员信用档案等信息。

6.1.2积极培育经营住房租赁的机构，鼓励机构向社会长期租赁或购买社会住房资源出租，支持房地产开发企业向社会出租住房资源，推动住房租赁专业化、规模化经营。

6.2各地要加强房屋租赁登记备案管理，积极推广房屋租赁合同网上签订。

6.2.1房屋租赁合同签订后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的房地产管理部门办理房屋租赁登记。

6.2.2房屋租赁登记备案的一般程序：

（一）房屋租赁当事人或者委托的房产中介机构申请租赁合同备案；

（二）检查房屋来源是否属于禁止出租的；

（三）符合条件的，办理房屋租赁登记备案，颁发备案证明；

（四）在房地产登记表中记载相关备案信息。

6.3各地要加强对房屋租赁中介行为的监管，规范房屋中介机构发布房屋信息、签订服务合同、收取服务佣金等经纪行为。

6.4 各地要加强租赁押金监管，提供租赁押金监管服务。

6.5各地要建立住房租赁价格监测机制，定期发布住房租赁价格信息，配合有关部门加强住房租赁价格监管。

第七章 住房小区管理

7.1各地应加强房地产测绘管理，建立房地产测绘机构和人员信用档案管理制度，积极推进房地产测绘工作。

7.2 申请商品房预售许可证前应当进行房产预测图。 一般程序：

（一）收集规划许可证及用地位置、建筑、楼层、面积、性质等信息；

（2）按照《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012）编制房屋代码；

（三）按照《房地产计量标准》（GB/T17986-2000）计算分摊各产权单位的面积；

（四）形成房地产预测、绘图结果报告。

申请商品房预售许可前，申请在建工程抵押备案的，应当在世甲备案前完成房产预测图。 非商品房以在建工程抵押登记的，应当在抵押备案前完成房产预测图。

7.3 商品房竣工验收后，应当在房屋交付使用前完成房产测绘。 一般程序：

（一）收集规划许可证及用地位置、建筑、楼层、面积、性质等信息；

（二）实地勘察；

（3）按照《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012）编制房屋代码；

（4）按照《房地产计量标准》（GB/T17986-2000），根据实际测量结果，计算分配各产权单元的面积；

（五）形成房产测绘成果报告。

非商品房房地产测绘按照上述程序办理。

7.4 房产测绘成果应当实行备案管理。 一般程序：

（一）当事人提交房产测绘成果；

（二）记录符合规划、房屋交易和产权管理规定的房地产测绘成果；

（三）将测绘结果信息记录在房产表中；

（四）对记录的房地产测绘成果的书面材料和电子数据进行归档、保存。

7.5 因规划设计变更或者房屋依法分割、合并、改建、改建、扩建而导致房屋面积发生变化的，建设单位或者权利人应当申请变更计量。

7.6 房地产测绘成果包括书面信息和电子数据。 房地产测绘成果的内容和形式应当符合房地产管理部门备案要求。 房地产测绘机构对房地产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。

第八章 房屋交易和产权档案管理

8.1各地应制定房屋交易和产权档案管理制度，加强房屋交易和产权档案的管理，确保档案完整、准确、完整。

安全有效的使用。

8.2 房屋交易和产权档案应当采用纸质或电子形式收集，同时采用纸质和电子形式收集的，两者应当保持一致。

8.3 房屋交易及产权档案主要包括：

（一）房屋测绘成果资料；

（二）预售许可证及当期销售备案材料；

（三）基金监管材料；

（四）房屋过户材料；

（五）住房抵押信息；

（六）房屋租赁信息；

（七）房屋交易、产权管理中形成的电子资料和其他档案资料。

8.4 以纸质形式保存的房屋交易、产权档案，按照《中华人民共和国档案法》等法律法规的规定进行管理。

8.5 鼓励各地按照《纸质档案数字化技术规范》（DA/T31-2005），对房屋交易、产权档案进行数字化管理。 电子形式的房屋交易和产权档案逐件建立，每笔交易均为一件。

对于按件建立的电子目录，通过住房代码实现文件关联。

8.6 房地产管理部门应当依照《中华人民共和国档案法》等有关法律法规的规定，提供房屋交易、产权档案的查询、复制等服务。

8.7 房地产管理部门和房地产登记机构依法办理交易登记业务，需要查询登记簿、房屋交易等登记档案和产权档案的，应当相互配合。

第九章 房屋交易和产权管理信息平台建设

9.1 All localities should strengthen the construction of housing transaction and property rights management information platforms, supervise real estate transaction activities through the housing transaction and property rights management information platform, and improve management efficiency and level.

9.2 The housing transaction and property right management information platform is an important part of the personal housing information system. The real estate management department should realize business management, data sharing and application through the real estate listing. The housing transaction and property rights management information platform subsystem includes:

(1) Surveying and mapping and results management subsystem;

(2) Subsystems for the management of commercial housing pre-sale permits and the record management of commercial housing projects;

(3) Newly build a sub-system for online signing and filing of commercial housing;

(4) Subsystem for the supervision of pre-sale funds of commercial housing;

(5) Subsystem for the online signing of existing housing;

(6) The sub-system for the supervision and management of stock housing transaction funds;

(7) Subsystem for record management of house leasing;

(8) Housing transaction and property rights file management subsystem;

(9) Statistical analysis and information release subsystem.

9.3 All localities should strengthen the management of housing transactions and property rights management information platforms, establish authority management systems, and set authority levels and scopes to ensure the safety of information use.

9.4 The housing transaction and property rights management information platform and the real estate registration information platform can be connected in the following ways:

(1) Establish a unified platform for housing transactions and registration. Make full use of existing resources and build a housing transaction and registration management platform based on the housing transaction and property rights management information platform. The real estate management department and the real estate registration agency handle business on the same platform and unify the database.

(2) Establish an information sharing mechanism. A front-end data exchange (or intermediate exchange database) is set up between the housing transaction and property rights management information platform and the real estate registration information management basic platform. The real estate management department and the real estate registration agency will write the shared information into the front-end data exchange (or intermediate exchange database) for use by both parties in handling related businesses.

(3) Incorporate housing transaction and property rights management information and real estate registration management information into local government "smart cities", "cloud computing", "Internet +" and other urban public resource management, and use existing networks, technologies and data achievements to realize transaction and registration information interaction and sharing.

9.5 The real estate management department and the real estate registration agency shall share the following data in real time:

(1) Data on the owner of the house;

(2) data on the physical state of the house;

(3) Housing transaction and rights status data;

(4) The data recorded in the housing register;

(5) Other data that should be shared.

9.6 The real estate management department and the real estate registration agency should strengthen the use and management of interactive shared data to ensure the safe use of information.

9.7 The real estate management department should promote data interaction and system connection with land resources, planning, construction, finance, taxation, public security, civil affairs, social security, finance and other departments.

Chapter 10 Housing Transaction and Property Right Service Window Construction

10.1 All localities should, in accordance with the principle of convenience and benefit to the people, do a good job in house transaction and real estate registration window services, rationally allocate transaction and registration service places, optimize service processes, and improve service levels.

10.2 Encourage house transactions and registrations from all over the world to work together in one service hall, so as to realize one window acceptance and "one-stop" service. In cities where conditions permit, real estate registration service windows can be uniformly set up in the housing transaction hall, and a combined transaction and registration business system can be implemented. If the house transaction and real estate registration service halls are set up separately, the real estate management department and the real estate registration agency may set up some service windows for the convenience of the masses.

10.3 The real estate management department should strengthen communication with the real estate registration agency, do a good job in business connection, and formulate relevant business processing procedures, which should be publicized in the service hall.

10.4 The real estate management department and the real estate registration agency should establish a consultation mechanism to coordinate and solve problems encountered in the housing transaction and registration in a timely manner.

Chapter Eleven Supplementary Provisions

11.1 Policy-based housing property rights and listed transactions are managed in accordance with relevant national and local policies and regulations.

11.2 All localities can refer to this work guide to formulate specific operating rules

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