新房购房政策来了：商品房首付全部存入监管账户，开发商不办理房屋购房和退房

今后，济南市商品房购买将出现新变化：开发公司应在售楼处公示商品房预售资金监管银行和监管账户信息，并在预售合同。未签订预售资金监管协议的，行政审批部门不得核发预售许可证。这是济南市住房和城乡建设局新发布的《济南市商品房预售资金监管办法》中规定的。《监管办法》适用于济南市城区商品房预售资金的征收、缴存、支出、使用和监督管理。《监管办法》规定，预购人解除购房合同，且定金、首付款等预售资金已存入监管账户的，开发公司应当提交解除合同申请并在主管部门系统登记后，下发《商品房预售资金解除监管通知书》，监管银行按照规定办理退款手续通知。

今后，济南市商品房购买将出现新变化：开发公司应在售楼处公示商品房预售资金监管银行和监管账户信息，并在预售合同。 未签订预售资金监管协议的，行政审批部门不得核发预售许可证。 这是济南市住房和城乡建设局新发布的《济南市商品房预售资金监管办法》（以下简称《监管办法》）中规定的。 同时作废。

01 未签署监管协议无预售许可

《监管办法》适用于济南市城区商品房预售资金的征收、缴存、支出、使用和监督管理。

根据《管理办法》，商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时，购房人支付的全部房价款（包括定金、首付、住房贷款等形式）。购买住房）。 依法取得商品房预售许可证的房地产开发企业（预售人），在申请商品房预售许可证前，应从所在监管银行中选择监管银行。济南市预售资金监管系统并开立监管账户。 主管部门、监管银行与房地产开发企业签署监管协议。 未签订监管协议的，行政审批部门不予发放预售许可证。

《监管办法》新增对银行监管要求，有利于主管部门实时掌握预售资金归集和存管变化情况。 第十条规定，监管银行收到预购人存入贷款银行划转的房价后，应当向预购人出具监管收款凭证，并将信息转送主管部门。

02 监管标准按3300元/平方米执行

据了解，商品房预售资金监管标准按照建设工程基数以上（正负零）平均建筑安装成本执行，社区配套费用为3300元/平方米。 商品房预售资金监管限额是指商品房批准预售面积与商品房预售资金监管标准的乘积。

与征求意见稿不同的是，《监理办法》根据项目建设进度的四个控制节点，调整了监理资金留存比例。 当竣工层数达到地面规划总层数二分之一时，监管资金留存比例调整为70%； 取得《主体结构工程质量验收报告》时，监理资金留存比例为35%，取得《房屋建筑工程竣工验收报告》。 《备案表》出具时，监管资金留存比例为18%； 取得《房地产开发项目竣工综合验收（或分期竣工综合验收）备案证书》时，终止监理。

对信用等级为AAA级的开发企业，各拨付节点预售资金监管留存比例降低5个百分点。 为支持绿色建筑高质量发展，对符合高星级绿色建筑、高星级健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑设计标准的建设项目，每个拨付节点预售资金可减少10个百分点。 满足或同时满足上述条件的，当拨款节点建成层数达到地上规划总层数的一半时，监管资金留存比例不得低于60%。

03 购房款和退房款都不是开发商转的

开发公司与预购人签订商品房销售合同并网上签订后，预购人根据合同相关规定，凭开发公司出具的通知，将预售资金存入监管账户。开发公司负责预售资金的监管和存管； 通知将保证金存入监管账户，商品房买卖合同签订后自动折算为购房款。

申请商品房抵押贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，预购人将首付款存入监管账户后，书面委托贷款银行将发放的抵押贷款全额划转至监管账户。

如果购房合同终止，已经缴纳的定金和首付款如何退还？ 《监管办法》规定，预购人解除购房合同，且定金、首付款等预售资金已存入监管账户的，开发公司应当提交解除合同申请并在主管部门系统登记后，下发《商品房预售资金解除监管通知书》，监管银行按照规定办理退款手续通知。

（据《新时代》报道）